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Immobilien
Immobilien –
steuerlich durchdacht.
Vermietung, Verkauf, Übertragung an die nächste Generation. Bei Immobilien entscheidet meist der Zeitpunkt über die Steuerlast, und der lässt sich planen.
Wo bei Immobilien wirklich Geld liegt
Bei Immobilien geht es selten um kleine Beträge. Ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist statt danach, eine unglückliche Kaufpreisaufteilung, eine Übertragung ohne Nutzung der Freibeträge: Solche Punkte kosten schnell fünf- oder sechsstellig. Alle drei lassen sich vorher gestalten, keiner davon nachträglich.
Deshalb beginnt Immobilienberatung nicht bei der Steuererklärung, sondern beim Kaufvertrag, beim Verkaufsentschluss oder bei der Frage, wie das Objekt in der Familie weitergegeben wird. Wir sehen uns diese Vorgänge an, bevor sie beim Notar stehen.
Was wir übernehmen
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Ermittlung und Erklärung
- Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden, Gebäude und Inventar
- Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten
- Prüfung der Zehnjahresfrist und der Ausnahmen bei Eigennutzung
- Vermeidung des gewerblichen Grundstückshandels
- Beurteilung von Immobilien-GmbH und erweiterter Gewerbesteuerkürzung
- Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, Nießbrauchgestaltung
- Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung, Option und Vorsteuerberichtigung
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten
Nach dem Kauf wird fast immer renoviert, und hier liegt eine Falle, die viele unterschätzt. Aufwendungen für die Instandsetzung sind sofort in voller Höhe abziehbar. Übersteigen sie jedoch innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung fünfzehn Prozent der Gebäudekosten, werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und wirken nur noch über die Abschreibung, also über Jahrzehnte statt sofort.
Der Unterschied im Ergebnis ist erheblich. Wer weiß, wo die Grenze liegt, kann Maßnahmen zeitlich strecken oder bewusst über die Grenze gehen, wenn ohnehin umfassend saniert wird. Diese Entscheidung trifft man vor der Beauftragung, nicht beim Sortieren der Rechnungen im Folgejahr.
Zwischen sofortigem Abzug und Abschreibung über fünfzig Jahre liegt bei Immobilien manchmal nur ein einziger Prozentpunkt.
Verkauf: die Zehnjahresfrist
Im Privatvermögen entscheidet der Abstand zwischen den beiden notariellen Verträgen. Liegt er über zehn Jahren, bleibt der Gewinn steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe. Liegt er darunter, wird er mit dem persönlichen Steuersatz belastet, was bei gestiegenen Werten und hohem Einkommen deutlich wehtut. Wer in Monatsnähe der Frist verkauft, sollte die Daten prüfen lassen, bevor der Termin steht.
Bei Eigennutzung gibt es eine Ausnahme, die aber genau an den Nutzungszeitraum geknüpft ist und bei zwischenzeitlicher Vermietung schnell verloren geht. Und wer mehrere Objekte in kurzer Zeit bewegt, gerät in den gewerblichen Grundstückshandel, womit die Frist gar keine Rolle mehr spielt. Die Drei-Objekt-Grenze hat Besonderheiten in der Zählweise, etwa bei geerbten oder geschenkten Objekten und bei Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften.
Übertragung in der Familie
Immobilien sind der häufigste Gegenstand vorweggenommener Erbfolge, und sie sind der Grund, warum Freibeträge oft nicht reichen. Der Freibetrag von 400.000 Euro je Kind steht alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Wer früh beginnt und in Teilen überträgt, nutzt ihn mehrfach. Wer wartet, verschenkt ihn.
Häufig soll dabei die Verfügungsgewalt oder der Mietertrag beim Übergeber bleiben. Der Nießbrauch löst das: Die Substanz geht über, die Erträge bleiben. Zugleich mindert der kapitalisierte Nießbrauchwert den steuerpflichtigen Erwerb, was die Übertragung günstiger macht. Im Gegenzug verschiebt sich die Abschreibungsberechtigung, weshalb die Gestaltung durchgerechnet gehört. Für Betriebsimmobilien und Nachfolgekonstellationen im Unternehmen gilt Eigenes, dazu mehr unter Unternehmensnachfolge.
Immobilien im Betriebsvermögen
Gehört das Objekt zum Betrieb oder wird es an die eigene GmbH vermietet, ändert sich die Beurteilung grundlegend. Stille Reserven sind steuerverstrickt, ein Verkauf ist unabhängig von jeder Frist steuerpflichtig, und bei der Vermietung an die eigene Gesellschaft entsteht in aller Regel eine Betriebsaufspaltung mit ihren eigenen Folgen. Diesen Punkt behandeln wir zusammen mit der Struktur des Unternehmens, näher beschrieben unter Unternehmen. Die laufenden Erklärungen und Einkünfte laufen unabhängig davon über die Steuererklärung.
Häufige Fragen
Gut zu wissen.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Im Privatvermögen ist ein Veräußerungsgewinn steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die der Übergabe. Wer selbst darin gewohnt hat, kann auch früher steuerfrei verkaufen, allerdings nur unter engen Voraussetzungen an den Nutzungszeitraum.
Was ist der gewerbliche Grundstückshandel?
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, wird regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Dann greift die Zehnjahresfrist nicht mehr, es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an, und die Objekte werden Umlaufvermögen ohne Abschreibung. Die Zählweise hat Besonderheiten, deshalb sollte man sie vor dem dritten Verkauf kennen.
Lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Bei reiner Vermietung kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung dazu führen, dass praktisch nur Körperschaftsteuer anfällt. Das ist attraktiv, solange die Mieten im Unternehmen bleiben und weiter investiert wird. Die Kürzung entfällt jedoch, sobald schädliche Nebentätigkeiten hinzukommen. Und ein späterer Verkauf ist anders zu beurteilen als im Privatvermögen.
Wie hoch ist die Abschreibung auf ein Mietobjekt?
Für Wohngebäude gilt derzeit ein linearer Satz, der vom Baujahr abhängt, bei Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen ergänzt um eine Sonderabschreibung. Wichtiger als der Satz ist oft die Bemessungsgrundlage: Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar, deshalb lohnt eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung, die bereits im Vertrag angelegt sein sollte.
Erstgespräch
Rechnen wir es vorher durch.
Erstgespräch kostenlos: Sie schildern das Objekt und das Vorhaben, wir sagen Ihnen, welcher Zeitpunkt der richtige ist.